第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
*********有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器的批发及零售。
公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。
公司目前开发的“某某•某”项目属于高档商住楼盘，位于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为113301平方米，其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为380765平方米，一期总建筑面积为177686㎡。
法人代表：
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
某某•某商住小区一期建设项目
1.2.2 项目地点
本项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。地块沿凤岗河呈狭长状，该项目用地性质为居住（兼容商业）。目前该地为净地。地势较玉茗大道低3-5米。建设总用地113301平方米（计169.94亩）,其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩）、二期规划用地为58075平方米（计87.11亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在《抚州市土地利用总体规划》规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。
1.2.3项目实施期限
2008年3月-2010年5月
项目建设实施进度为：
1、工程的前期准备工作：2008年3月至2008年4月完成。
主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。
2、完成工程施工图：2008年4月至2008年5月，
主要完成工程施工图。
3、工程招标：2008年5月完成。
4、工程建设期：从2008年6月开工，2010年5月全部竣工交付使用。
1.2.4 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）
本项目建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686㎡，其中：住宅建筑面积141703㎡、商业建筑面积13083㎡、地下室建筑面积15000㎡（不计入容积率面积）、机房、大堂5100㎡、幼儿园2000㎡、其他800㎡，绿化面积19881.4㎡。
本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为35838.54万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。
1.2.5 报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国房地产管理法》；
3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；
4、江西电联实业（抚州）公司签定的《国有土地使用权出让合同》；
5、抚州市城市规划设计院《江西电联实业（抚州）公司某某•某项目建筑规划设计方案》；
6、抚州市新城区规划；
7、《抚州市城市规划管理技术规定》；
8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；
9、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
10、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）
11、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
12、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
13、原国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
14、国家和抚州市政府相关政策及法律、法规。
1.2.6 项目主要技术指标（一期）
本项目总用地面积：55226平方米（计82.84亩）；
总建筑面积：177686㎡；
其中：地上建筑面积：162686㎡
地下建筑面积：15000㎡（人防7500㎡）
容积率: 2.95
建筑密度: 28.6%
绿化率： 36%
机动车停车位：485辆
住宅总户数：1279户
本项目总投资：35838.54万元；
总收入：50939.60万元；
项目利润总额：11469.06万元
投资利润率：32.0%
投资净利润率：21.4%
财务内部收益率(FIRR)：23.67%>10%(行业基准率)
本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686㎡，其中：住宅建筑面积141703㎡、商业建筑面积13083㎡、地下室建筑面积15000㎡（不计入容积率面积）、机房、大堂5100㎡、幼儿园2000㎡、其他800㎡，绿化面积19881.4㎡。户型分别为二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫，小区住宅总户数1279户，总居住人口约4476人，建筑密度28.6%，容积率2.95，绿地率36%。根据城市规划和建设的需要，市政府要求在m（2007）21、22号地块上兴建高层建筑，按照《江西省规划技术导则》的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在3.0以上。本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率≤3.0，建筑密度≤35%，绿地率≥28%，日照间距系数为1.1，本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点，具有良好的市场。根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为：本项目销售收入渠道由住宅、商铺分别面积为141703㎡和13083㎡；车库可销售停车位为485辆；销售单价预计分别为2800元/㎡、7200元/㎡和38000元/车位（均价）。
1.2.7 项目建设背景
近年来，受江西省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。今后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、城建需求、供应结构、消费结构、房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。
——供需总量分析
目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2006年城市建设用地面积达到37.30平方公里，其中居住用地13.66平方公里，商品房施工面积130.45万平方米，竣工面积123.27万平方米，销售?.
